Diritto Immobiliare
A noteworthy presence in the retail and public sectors, acting on a high volume of construction and development projects, as well as real estate acquisitions. Provides us with complete assistance and is able to help us with any problem. Punctual, precise and responsive.
Chambers Europe
This large, well-connected department advises on the full spectrum of real estate matters, offering clients a complete service whatever the requirements of the transaction. The practice’s core strengths remain zoning, planning and transactional work, and the group is particularly active in the area of social housing. Sources say: An impressive team, which is able to multi-task and deliver our needs in a short time.
Chambers Europe

Il team di professionisti focalizzato sul Diritto Immobiliare assiste i propri clienti in maniera completa, avendo una vasta esperienza in operazioni di acquisto e cessione, spin-off, finanziamento, costituzione e sviluppo di importanti e complesse proprietà immobiliari e di portfolios immobiliari su tutto il territorio nazionale.

Nctm, grazie all’esperienza acquisita, offre la propria assistenza ad una vasta gamma di operatori del settore, nazionali ed internazionali, nei seguenti principali campi di attività:

  • operazioni straordinarie;
  • SGR, fondi comuni di investimento immobiliare e SIIQ;
  • affitti e cessione di aziende e rami di azienda;
  • consulenza e pareristica;
  • locazioni ad uso abitativo, commerciale ed alberghiero;
  • mandati di servizi (advisory, property, project, agency, ecc.);
  • contenzioso.
  • Articoli
  • Comunicati Stampa
  • Newsletter
21/03/2017

Questo memorandum esamina sommariamente le figure negoziali del “rent to buy” e della locazione con opzione di vendita, al fine di mettere in evidenza i vantaggi che presenta la nuova tipologia contrattuale rispetto a quella tradizionale[1]. Esso è diviso in due parti: nella prima parte si definiscono le fattispecie negoziali e si delineano i criteri operativi funzionali alla loro distinzione, nella seconda parte si evidenziano i principali vantaggi della scelta del “rent to buy” rispetto alla locazione con opzione di vendita.

 

  1. Distinzione tra il “rent to buy” e la locazione con opzione di vendita.

Il contratto di “rent to buy” è definito dal legislatore come il “contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”[2]. Pertanto l’operazione economica si struttura in due parti. Nella prima parte il concedente mette l’immobile a disposizione del conduttore affinchè ne goda a fronte del pagamento di un canone periodico, il quale include il corrispettivo del godimento del bene ed insieme una anticipazione del suo prezzo. Nella seconda parte il conduttore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a fronte del pagamento del suo prezzo, il quale deve essere diminuito delle frazioni di canone che ne hanno costituito una anticipazione parziale.

Il contratto di locazione con opzione di vendita è un contratto di locazione cui è collegato negozialmente un ulteriore contratto di opzione. Pertanto non si ha una unitaria operazione economica, bensì due operazioni distinte con due schemi causali diversi. Si ha anzitutto una operazione economica secondo lo schema causale della locazione di immobile. Si ha inoltre una distinta operazione economica collegata secondo lo schema causale dell’opzione. Le due operazioni sono collegate nel senso che sono tra di loro interdipendenti e funzionalizzate ad un risultato economico unitario.

La distinzione tra le due figure negoziali non è agevole. In astratto dovrebbe aversi “rent to buy” quando la volontà delle parti è diretta a costituire un unico rapporto giuridico caratterizzato da un’unica causa, ed invece dovrebbe aversi locazione con opzione di vendita quando la volontà delle parti è diretta a realizzare distinte operazioni che perseguono un fine pratico unitario. In concreto l’elemento determinante ai fini della qualificazione del contratto in termini di “rent to buy” attiene alla previsione di un corrispettivo frazionato in due parti, una parte diretta a remunerare il godimento ed una parte diretta ad anticipare il prezzo.

 

  1. Primo vantaggio del “rent to buy”: la libertà negoziale

Il contratto di “rent to buy” presenta una serie di vantaggi rispetto alla locazione con opzione di vendita. Il primo vantaggio significativo è nella libertà negoziale delle parti. Infatti, alla locazione con opzione si applica integralmente la disciplina vincolistica prevista dalla Legge 392/1978 e dalla Legge 431/1998, e tutti i conseguenti meccanismi di eterointegrazione cogente del regolamento contrattuale[3]. In questa figura negoziale ciascun contratto rimane regolato dalle regole del tipo cui appartiene. Il mero collegamento negoziale non determina alcun cambiamento nella disciplina regolatrice.

Invece al “rent to buy” non trova applicazione la disciplina vincolistica della locazione, in nessuno dei suoi aspetti. In questa figura negoziale le parti rimangono libere di convenire la durata del rapporto, le condizioni del recesso e della disdetta, l’ammontare del canone, la ripartizione delle spese e degli oneri, gli aspetti relativi alla sublocazione, cessione, successione, nonché le tutele attinenti alla prelazione, al riscatto e all’avviamento[4].

 

  1. Secondo vantaggio del “rent to buy”: l’attuazione coattiva in caso di inadempimento del conduttore

Il secondo vantaggio è nei tempi che occorrono per l’attuazione coattiva del diritto in caso di inadempimento del conduttore. Nella locazione con opzione di vendita, il locatore deve necessariamente prima esperire una azione di cognizione per fare accertare il suo diritto e costituire un titolo esecutivo, e solo dopo può agire in sede esecutiva per la soddisfazione coattiva del suo interesse. Pertanto questi è tenuto ad attivare dapprima il procedimento sommario di sfratto per morosità ex art. 658 ss. c.p.c., e solo dopo avere ottenuto la convalida dello sfratto, avrà la possibilità di iniziare l’esecuzione forzata. Di conseguenza la soddisfazione del suo interesse richiede due passaggi giurisdizionali, un procedimento di cognizione ed un successivo procedimento di esecuzione, con tutto ciò che questo comporta sui tempi per il rilascio dell’immobile[5].

Invece il contratto di “rent to buy” costituisce titolo per l’esecuzione forzata in forma specifica per rilascio, a condizione che venga stipulato nella forma della scrittura privata autenticata ovvero dell’atto pubblico, ed a condizione che contenga una clausola risolutiva espressa in relazione al mancato pagamento dei canoni. Pertanto, in caso di inadempimento del conduttore, il concedente non necessita di esperire una azione di cognizione per fare accertare il suo diritto alla restituzione del bene. Egli può richiedere all’autorità giudiziaria direttamente l’attuazione coattiva in sede esecutiva. Affinchè il contratto costituisca titolo per l’esecuzione occorre però ricorrano entrambe le condizioni cui si è fatto cenno. Infatti, in base all’articolo 474 del c.p.c. ed in base all’articolo 605 c.p.c., gli atti ricevuti da notaio costituiscono titolo esecutivo per l’esecuzione forzata per rilascio quando consacrano diritti alla consegna di beni immobili che sono certi, liquidi ed esigibili. Non è quindi sufficiente che il contratto sia stipulato con atto notarile, occorre anche che non vi sia necessità di alcun accertamento in ordine alla esistenza ed al contenuto del diritto fatto valere. Nella specie questo avviene quando in contratto è dedotta una clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento del canone, e questa è stata esercitata dopo l’inadempimento[6].

 

  1. Terzo vantaggio del “rent to buy”: l’opponibilità ai terzi

Il terzo vantaggio è nella opponibilità ai terzi che abbiano acquisito diritti sul bene dopo la trascrizione del contratto. La locazione con opzione di vendita è trascrivibile solo se ultranovennale, e questo avviene raramente nella prassi economica. Posto che nel nostro ordinamento le trascrizioni nei registri immobiliari sono tipiche e tassative, la locazione che non ecceda il limite temporale di nove anni non può essere trascritta. Di conseguenza il conduttore corre il rischio che nel tempo intercorrente tra la stipula del contratto di locazione ed il momento di esercizio del diritto di opzione, altro soggetto proceda ad effettuare trascrizioni e iscrizioni nei registri immobiliari in suo pregiudizio.

Questa problematica viene risolta con il contratto di “rent to buy”, il quale è soggetto a trascrizione a prescindere dalla sua durata per espressa previsione di legge. La trascrizione del contratto ha la medesima efficacia della trascrizione del preliminare di vendita, e cioè una efficacia prenotativa della trascrizione del successivo atto di acquisto. In altri termini la trascrizione del contratto fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale successivo atto di trasferimento. Questo consente di neutralizzare eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo. Tuttavia questo effetto prenotativo si estingue se il soggetto interessato non procede alla trascrizione dell’atto di trasferimento dopo l’acquisto del diritto e comunque entro dieci anni dalla trascrizione[7].

 

 

  1. Conclusioni

In conclusione il nuovo contratto di “rent to buy” costituisce una fattispecie negoziale estremamente utile nella prassi economica. Per mezzo della nuova disciplina legislativa: (i) il concedente può sottrarsi ai vincoli derivanti dalla disciplina delle locazioni abitative e commerciali, (ii) ed altresì può ottenere la restituzione del bene in caso di inadempimento di controparte senza necessità di una previa tutela cognitiva, (iii) mentre il conduttore può proteggersi dal rischio di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli nei registri immobiliari.

 

[1]Il contratto di “rent to buy” è nato e si è diffuso dapprima nella prassi economica. Esso è stato poi tipizzato dal legislatore con il D.L. 133/2014 all’articolo 23.

[2]Decreto sblocca Italia D.L. 133/2014, articolo 23, comma 1. Il testo è stato qui trasformato al singolare.

[3]Si noti però che i vincoli all’autonomia contrattuale previsti per le locazioni commerciali sono venuti meno per le grandi locazioni in base al medesimo Decreto Legge Sblocca Italia D.L. 133/2014 con la previsione cui all’articolo 18. Questa norma prevede la possibilità di stipulare locazioni in deroga alle previsioni vincolistiche della legge se il canone pattuito eccede gli euro 250.000.

[4] Cassazione, 23 marzo 1992, n. 3587.

[5] Va precisato che anche un contratto di locazione potrebbe in teoria costituire titolo esecutivo per il rilascio se versasse nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e prevedesse una clausola risolutiva espressa. Tuttavia questo è estremamente raro nella prassi. Invece è frequente per il “rent to buy”, in quanto questa tipologia contrattuale è soggetta a trascrizione, ed essa può avvenire solo sulla base di un atto notarile.

[6]Fabiani, Rent to buy, titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile ed effettività della tutela giurisdizionale, in Studio per il Consiglio nazionale del notariato n. 283 del 2015, 1 ss..

[7] Delfini, La nuova disciplina del rent to buy nel sistema delle alienazioni immobiliari, in Riv. Trim. dir. civ. e proc. civ. 2015, 817 ss..

22/02/2017

Nctm Studio Legale è stato scelto come advisor legale per il progetto di realizzazione della nuova flagship factory dell’acqua minerale S.Pellegrino appartenente al gruppo Sanpellegrino, azienda di riferimento in Italia nel campo del beverage non alcolico.
Si tratta di un’operazione che prevede il completo rifacimento dello stabilimento sito a San Pellegrino Terme, senza interferire con la produzione, con un’architettura iconica e rappresentativa del marchio, per un costo investimento stimato di 90 milioni di euro.

Il team di Nctm seguirà l’azienda in tutte le fasi del progetto, dalla fase preliminare di ideazione, all’iter per le autorizzazioni amministrative, alla realizzazione della nuova struttura.

Nctm Studio Legale assiste Sanpellegrino con un team composto da Luigi Croce, Ada Lucia De Cesaris e Christian Mocellin coadiuvati da Alessandro Vespa.

 

7/02/2017

Brivio & Viganò Logistics S.r.l. (di seguito “B&V”), società di servizi di logistica integrata, e Prologis, leader mondiale nel settore immobiliare logistico, hanno perfezionato un accordo per la costruzione di un edificio logistico “build-to-suit” di classe A. L’edificio di 30.000 metri quadrati sorgerà a Pozzuolo Martesana (MI) lungo la SP 103 “Vecchia Cassanese” nei pressi del casello autostradale della A58 (Tangenziale Esterna Milanese), in posizione strategica per la distribuzione nell’area del capoluogo lombardo, e sarà locato dalla stessa Brivio & Viganò.

Il nuovo edificio ospiterà celle frigorifere e a temperatura controllata e sorgerà su una porzione del terreno di 71.100 metri quadrati che Prologis ha acquisito da Tigros.

Nell’operazione, B&V è stata assistita da Nctm Studio Legale, con un team guidato da Luigi Croce.

Prologis é stata assistita dallo studio legale DLA Piper, con un team guidato dal partner Francesco De Blasio, coadiuvato dall’avvocato Francesco Calabria per i profili contrattuali dell’operazione, nonché  dalla legal director Rosemarie Serrato, e dagli avvocati Massimo Schirinzi e Daniele Tramutoli per le attività di due diligence legale.

Trade features significantly in this first edition of Across the EUniverse for the year 2017. It cannot be otherwise. US President Trump has said that he will change US trade policy building barriers to market access and forcing US companies to manufacture at home. China President Xi has said that China promotes barrier free trade so long as the barriers are in third countries (not in China). The EU is in the process of reforming its trade defence instruments and digesting how a post Brexit world will look.

This change in trade is evidence of wider change that is taking place around us and which is likely to continue into 2017. There will be federal elections in Germany and national elections in France. If Italy gets to change its electoral law there may well be an election in Italy. Will the forces that backed President Trump in the US win in the EU as well. The country most likely to change is the Netherlands, once a bastion of openness but now toying with the idea of giving the most votes to an anti-Islam party.

In this issue we look at the legal debate concerning an Italian exit from the Euro; a comparison between Trump and Xi approach on the concept of trade; some consequences of the excessive length of court proceeding; we also examine the advantages of the new italian “rent to buy” agreement; as well as the Multilateral Investment Court; an overview of the service sector; a further examination of the trade consequences of Brexit and finally the advantages or disadvantages of enhancing the bilateral framework between EU and US in the field of energy.

As we settle into 2017 the drama of Brexit and Trump seem to have eased somewhat. While the drama might have lifted it doesn’t mean that the complexities that these two phenomena have introduced and are introducing into the practice of law have gone away. In fact, the more we reflect on what needs to be done to achieve Brexit the less clear the situation is. This week President Trump will outline what he means by the Wall and taxes on imports of goods. From a WTO law point of view it can only be disruptive and even destructive. The drama might have gone but the work is only beginning. In this issue we have a range of contributions covering how the Russian constitutional court has reacted to the European Court of Human Rights rulings in favour of the owners of Yukos, the OECD’s review of its own bribery rules, the EU’s new proposed ePrivacy Regulation, how the European Court of Auditors confirms our understanding of the responsibilities and obligations of Port Authorities in relation to concessionaires. We explain the new Italian Save the Banks decree and show how the EU Commission has a strong role in every step of the process and look at how the Commission proposes disciplining insurance distribution agents.

In questo numero, approfondiamo la nuova regola della cd. «Project Review», prevista in Italia dall’art. 202 del Decreto Legislativo n. 50/2016, che consente allo Stato di poter revocare i finanziamenti già concessi per progetti che – ad un esame successivo ed attualizzato – non soddisfino più il rapporto costi-beneifci. Quale potrà essere l’impatto sui progetti di infrastrutture portuali in Italia? Siamo all’inizio di una nuova era?

Ritorniamo sulla recente riforma portuale italiana per parlare del potere di ordinanza in capo al Presidente dell’AdSP. Esaminando una sentenza del TAR Liguria, vediamo come la giurisprudenza avesse di fatto già anticipato tale riforma, riconoscendo il potere di ordinanza in capo al Presidente dell’AP anche in assenza di un’espressa previsione di legge.

Passiamo poi ad analizzare la necessità di un preventivo esame da parte della Commissione UE in merito ai progetti di finanziamento, a carico dello Stato, aventi ad oggetto opere di ammodernamento di aree portuali nei paesi dell’Unione.

Il 23 gennaio 2017 è stato approvato il nuovo Regolamento UE in materia di governance portuale. Vi offriamo le nostre prime riflessioni sui principali temi oggetto del Regolamento: la trasparenza finanziaria e la fornitura dei servizi portuali.

Analizziamo, poi, la richiesta di modifica alla Direttiva 2009/13 UE diretta a garantire ai lavoratori marittimi condizioni di lavoro migliori ed in linea con le modifiche adottate nel 2014 dall’Organizzazione Internazionale sul Lavoro Marittimo (MLC/2014). Forniremo, inoltre, alcuni aggiornamenti in tema di agenzie di lavoro marittimo.

Ci soffermiamo, inoltre, su una recente decisione della Commissione Europea in tema di aiuti di Stato. Questa decisione consente, ancora una volta, di migliorare la generale comprensione di quali siano i criteri da rispettare per poter ritenere conformi alla normativa vigente gli aiuti di stato in materia portuale ed aeroportuale.

Infine, analizziamo un’interessante sentenza del Consiglio di Stato per cui l’interruzione del servizio di handling aeroportuale è vietata qualora leda l’interesse pubblico all’effettuazione del trasporto aereo di linea.

Ringraziamo i nostri colleghi dell’ufficio di Bruxelles per il loro consueto aggiornamento sulle azioni più significative delle istituzioni dell’UE adottate in materia di trasporti e di commercio intenzionale.

Troverete, infine, un primo elenco dei prossimi eventi previsti nelle nostre sedi di Milano e di Roma, oltre al consueto update sulle attività dello Studio nel bimestre passato.

Log in with your credentials

Forgot your details?