Diritto Immobiliare

A noteworthy presence in the retail and public sectors, acting on a high volume of construction and development projects, as well as real estate acquisitions. Provides us with complete assistance and is able to help us with any problem. Punctual, precise and responsive.
Chambers Europe
This large, well-connected department advises on the full spectrum of real estate matters, offering clients a complete service whatever the requirements of the transaction. The practice’s core strengths remain zoning, planning and transactional work, and the group is particularly active in the area of social housing. Sources say: An impressive team, which is able to multi-task and deliver our needs in a short time.
Chambers Europe

Il team di professionisti focalizzato sul Diritto Immobiliare assiste i propri clienti in maniera completa, avendo una vasta esperienza in operazioni di acquisto e cessione, spin-off, finanziamento, costituzione e sviluppo di importanti e complesse proprietà immobiliari e di portfolios immobiliari su tutto il territorio nazionale.

Nctm, grazie all’esperienza acquisita, offre la propria assistenza ad una vasta gamma di operatori del settore, nazionali ed internazionali, nei seguenti principali campi di attività:

  • operazioni straordinarie;
  • SGR, fondi comuni di investimento immobiliare e SIIQ;
  • affitti e cessione di aziende e rami di azienda;
  • consulenza e pareristica;
  • locazioni ad uso abitativo, commerciale ed alberghiero;
  • mandati di servizi (advisory, property, project, agency, ecc.);
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22/02/2017

Nctm Studio Legale è stato scelto come advisor legale per il progetto di realizzazione della nuova flagship factory dell’acqua minerale S.Pellegrino appartenente al gruppo Sanpellegrino, azienda di riferimento in Italia nel campo del beverage non alcolico.
Si tratta di un’operazione che prevede il completo rifacimento dello stabilimento sito a San Pellegrino Terme, senza interferire con la produzione, con un’architettura iconica e rappresentativa del marchio, per un costo investimento stimato di 90 milioni di euro.

Il team di Nctm seguirà l’azienda in tutte le fasi del progetto, dalla fase preliminare di ideazione, all’iter per le autorizzazioni amministrative, alla realizzazione della nuova struttura.

Nctm Studio Legale assiste Sanpellegrino con un team composto da Luigi Croce, Ada Lucia De Cesaris e Christian Mocellin coadiuvati da Alessandro Vespa.

 

7/02/2017

Brivio & Viganò Logistics S.r.l. (di seguito “B&V”), società di servizi di logistica integrata, e Prologis, leader mondiale nel settore immobiliare logistico, hanno perfezionato un accordo per la costruzione di un edificio logistico “build-to-suit” di classe A. L’edificio di 30.000 metri quadrati sorgerà a Pozzuolo Martesana (MI) lungo la SP 103 “Vecchia Cassanese” nei pressi del casello autostradale della A58 (Tangenziale Esterna Milanese), in posizione strategica per la distribuzione nell’area del capoluogo lombardo, e sarà locato dalla stessa Brivio & Viganò.

Il nuovo edificio ospiterà celle frigorifere e a temperatura controllata e sorgerà su una porzione del terreno di 71.100 metri quadrati che Prologis ha acquisito da Tigros.

Nell’operazione, B&V è stata assistita da Nctm Studio Legale, con un team guidato da Luigi Croce.

Prologis é stata assistita dallo studio legale DLA Piper, con un team guidato dal partner Francesco De Blasio, coadiuvato dall’avvocato Francesco Calabria per i profili contrattuali dell’operazione, nonché  dalla legal director Rosemarie Serrato, e dagli avvocati Massimo Schirinzi e Daniele Tramutoli per le attività di due diligence legale.

15/07/2016

Nctm Studio Legale ha assistito Krause Holdings Inc., società statunitense con investimenti nel settore vinicolo, nell’acquisizione dell’azienda e dei vigneti di Vietti S.r.l. e Vietti s.s.a., uno dei più importanti produttori di Barolo.

L’accordo, da inquadrare nel contesto di un’alleanza strategica tra la famiglia Krause e la famiglia Vietti, tutela la tradizione, assicurando la continuità del management dell’azienda, e contribuisce all’ulteriore crescita della storica azienda vitivinicola, anche grazie alle sinergie con le altre attività di Krause Holdings.

Krause Holdings è stata assistita da Nctm Studio Legale con un team guidato da Raffaele Caldarone coadiuvato da Christian Mocellin e da Alessandro Vespa. Inoltre, si è avvalsa, per i profili di competenza, dei dottori commercialisti Roberto Berzia e Davide Sartirano dello Studio Bosticco – Berzia & Partners.

Vietti è stata assistita dallo Studio Legale Pedersoli con un team guidato da Carlo Re, coadiuvato da Stefano Milanesi e con il supporto di Marco Sala ed Alice Magnani. Inoltre, si è avvalsa, per i profili di competenza, del dottore commercialista Massimo Lavelli.

21/03/2017

Questo memorandum esamina sommariamente le figure negoziali del “rent to buy” e della locazione con opzione di vendita, al fine di mettere in evidenza i vantaggi che presenta la nuova tipologia contrattuale rispetto a quella tradizionale[1].
Esso è diviso in due parti: nella prima parte si definiscono le fattispecie negoziali e si delineano i criteri operativi funzionali alla loro distinzione, nella seconda parte si evidenziano i principali vantaggi della scelta del “rent to buy” rispetto alla locazione con opzione di vendita.

Distinzione tra il “rent to buy” e la locazione con opzione di vendita.

Il contratto di “rent to buy” è definito dal legislatore come il “contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”[2]. Pertanto l’operazione economica si struttura in due parti. Nella prima parte il concedente mette l’immobile a disposizione del conduttore affinchè ne goda a fronte del pagamento di un canone periodico, il quale include il corrispettivo del godimento del bene ed insieme una anticipazione del suo prezzo. Nella seconda parte il conduttore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a fronte del pagamento del suo prezzo, il quale deve essere diminuito delle frazioni di canone che ne hanno costituito una anticipazione parziale.

Il contratto di locazione con opzione di vendita è un contratto di locazione cui è collegato negozialmente un ulteriore contratto di opzione. Pertanto non si ha una unitaria operazione economica, bensì due operazioni distinte con due schemi causali diversi. Si ha anzitutto una operazione economica secondo lo schema causale della locazione di immobile. Si ha inoltre una distinta operazione economica collegata secondo lo schema causale dell’opzione. Le due operazioni sono collegate nel senso che sono tra di loro interdipendenti e funzionalizzate ad un risultato economico unitario.

La distinzione tra le due figure negoziali non è agevole. In astratto dovrebbe aversi “rent to buy” quando la volontà delle parti è diretta a costituire un unico rapporto giuridico caratterizzato da un’unica causa, ed invece dovrebbe aversi locazione con opzione di vendita quando la volontà delle parti è diretta a realizzare distinte operazioni che perseguono un fine pratico unitario. In concreto l’elemento determinante ai fini della qualificazione del contratto in termini di “rent to buy” attiene alla previsione di un corrispettivo frazionato in due parti, una parte diretta a remunerare il godimento ed una parte diretta ad anticipare il prezzo.


Primo vantaggio del “rent to buy”: la libertà negoziale

Il contratto di “rent to buy” presenta una serie di vantaggi rispetto alla locazione con opzione di vendita. Il primo vantaggio significativo è nella libertà negoziale delle parti. Infatti, alla locazione con opzione si applica integralmente la disciplina vincolistica prevista dalla Legge 392/1978 e dalla Legge 431/1998, e tutti i conseguenti meccanismi di eterointegrazione cogente del regolamento contrattuale[3]. In questa figura negoziale ciascun contratto rimane regolato dalle regole del tipo cui appartiene. Il mero collegamento negoziale non determina alcun cambiamento nella disciplina regolatrice.

Invece al “rent to buy” non trova applicazione la disciplina vincolistica della locazione, in nessuno dei suoi aspetti. In questa figura negoziale le parti rimangono libere di convenire la durata del rapporto, le condizioni del recesso e della disdetta, l’ammontare del canone, la ripartizione delle spese e degli oneri, gli aspetti relativi alla sublocazione, cessione, successione, nonché le tutele attinenti alla prelazione, al riscatto e all’avviamento[4].


Secondo vantaggio del “rent to buy”: l’attuazione coattiva in caso di inadempimento del conduttore

Il secondo vantaggio è nei tempi che occorrono per l’attuazione coattiva del diritto in caso di inadempimento del conduttore. Nella locazione con opzione di vendita, il locatore deve necessariamente prima esperire una azione di cognizione per fare accertare il suo diritto e costituire un titolo esecutivo, e solo dopo può agire in sede esecutiva per la soddisfazione coattiva del suo interesse. Pertanto questi è tenuto ad attivare dapprima il procedimento sommario di sfratto per morosità ex art. 658 ss. c.p.c., e solo dopo avere ottenuto la convalida dello sfratto, avrà la possibilità di iniziare l’esecuzione forzata. Di conseguenza la soddisfazione del suo interesse richiede due passaggi giurisdizionali, un procedimento di cognizione ed un successivo procedimento di esecuzione, con tutto ciò che questo comporta sui tempi per il rilascio dell’immobile[5].

Invece il contratto di “rent to buy” costituisce titolo per l’esecuzione forzata in forma specifica per rilascio, a condizione che venga stipulato nella forma della scrittura privata autenticata ovvero dell’atto pubblico, ed a condizione che contenga una clausola risolutiva espressa in relazione al mancato pagamento dei canoni. Pertanto, in caso di inadempimento del conduttore, il concedente non necessita di esperire una azione di cognizione per fare accertare il suo diritto alla restituzione del bene. Egli può richiedere all’autorità giudiziaria direttamente l’attuazione coattiva in sede esecutiva. Affinchè il contratto costituisca titolo per l’esecuzione occorre però ricorrano entrambe le condizioni cui si è fatto cenno. Infatti, in base all’articolo 474 del c.p.c. ed in base all’articolo 605 c.p.c., gli atti ricevuti da notaio costituiscono titolo esecutivo per l’esecuzione forzata per rilascio quando consacrano diritti alla consegna di beni immobili che sono certi, liquidi ed esigibili. Non è quindi sufficiente che il contratto sia stipulato con atto notarile, occorre anche che non vi sia necessità di alcun accertamento in ordine alla esistenza ed al contenuto del diritto fatto valere. Nella specie questo avviene quando in contratto è dedotta una clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento del canone, e questa è stata esercitata dopo l’inadempimento[6].


Terzo vantaggio del “rent to buy”: l’opponibilità ai terzi

Il terzo vantaggio è nella opponibilità ai terzi che abbiano acquisito diritti sul bene dopo la trascrizione del contratto. La locazione con opzione di vendita è trascrivibile solo se ultranovennale, e questo avviene raramente nella prassi economica. Posto che nel nostro ordinamento le trascrizioni nei registri immobiliari sono tipiche e tassative, la locazione che non ecceda il limite temporale di nove anni non può essere trascritta. Di conseguenza il conduttore corre il rischio che nel tempo intercorrente tra la stipula del contratto di locazione ed il momento di esercizio del diritto di opzione, altro soggetto proceda ad effettuare trascrizioni e iscrizioni nei registri immobiliari in suo pregiudizio.

Questa problematica viene risolta con il contratto di “rent to buy”, il quale è soggetto a trascrizione a prescindere dalla sua durata per espressa previsione di legge. La trascrizione del contratto ha la medesima efficacia della trascrizione del preliminare di vendita, e cioè una efficacia prenotativa della trascrizione del successivo atto di acquisto. In altri termini la trascrizione del contratto fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale successivo atto di trasferimento. Questo consente di neutralizzare eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo. Tuttavia questo effetto prenotativo si estingue se il soggetto interessato non procede alla trascrizione dell’atto di trasferimento dopo l’acquisto del diritto e comunque entro dieci anni dalla trascrizione[7].


Conclusioni

In conclusione il nuovo contratto di “rent to buy” costituisce una fattispecie negoziale estremamente utile nella prassi economica. Per mezzo della nuova disciplina legislativa: (i) il concedente può sottrarsi ai vincoli derivanti dalla disciplina delle locazioni abitative e commerciali, (ii) ed altresì può ottenere la restituzione del bene in caso di inadempimento di controparte senza necessità di una previa tutela cognitiva, (iii) mentre il conduttore può proteggersi dal rischio di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli nei registri immobiliari.

 

[1]Il contratto di “rent to buy” è nato e si è diffuso dapprima nella prassi economica. Esso è stato poi tipizzato dal legislatore con il D.L. 133/2014 all’articolo 23.

[2]Decreto sblocca Italia D.L. 133/2014, articolo 23, comma 1. Il testo è stato qui trasformato al singolare.

[3]Si noti però che i vincoli all’autonomia contrattuale previsti per le locazioni commerciali sono venuti meno per le grandi locazioni in base al medesimo Decreto Legge Sblocca Italia D.L. 133/2014 con la previsione cui all’articolo 18. Questa norma prevede la possibilità di stipulare locazioni in deroga alle previsioni vincolistiche della legge se il canone pattuito eccede gli euro 250.000.

[4] Cassazione, 23 marzo 1992, n. 3587.

[5] Va precisato che anche un contratto di locazione potrebbe in teoria costituire titolo esecutivo per il rilascio se versasse nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e prevedesse una clausola risolutiva espressa. Tuttavia questo è estremamente raro nella prassi. Invece è frequente per il “rent to buy”, in quanto questa tipologia contrattuale è soggetta a trascrizione, ed essa può avvenire solo sulla base di un atto notarile.

[6]Fabiani, Rent to buy, titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile ed effettività della tutela giurisdizionale, in Studio per il Consiglio nazionale del notariato n. 283 del 2015, 1 ss..

[7] Delfini, La nuova disciplina del rent to buy nel sistema delle alienazioni immobiliari, in Riv. Trim. dir. civ. e proc. civ. 2015, 817 ss..

7/07/2016
  1. L’attuazione della direttiva sul credito ipotecario 2014/17/UE, per lo più indicata breviter come ‘direttiva mutui’[1], di cui abbiamo potuto prendere visione da poche settimane[2], ci dà conto in modo piuttosto esatto di come sia in atto la realizzazione di una vera e propria tendenza di politica legislativa: alludo allo spostamento dell’attenzione del Legislatore – soprattutto europeo, ma il discorso vale anche per quello nazionale – verso una scelta di più marcata tutela del creditore e degli strumenti concretamente invocabili da quest’ultimo al fine di assicurare una ‘vera’ – nel senso di concreta ed effettiva – responsabilità patrimoniale del debitore.

Come meglio dirò nel seguito, vengono in rilievo principi fondamentali (e antichi) del diritto privato europeo, anzitutto quello che nel codice italiano è cristallizzato all’art. 2740 c.c.: e non si può non notare quindi che il significato effettivo e concreto in cui debba intendersi la responsabilità patrimoniale appare reso oggetto di un processo di profonda rimodulazione.

 

  1. Ma si proceda per gradi e si osservi anzitutto il ‘contenuto minimo’ della direttiva oggi attuata.

La disciplina sul credito ipotecario di cui stiamo discutendo si occupa anzitutto – già nella sua denominazione – di “mercato” del credito[3].

Quello del credito è dunque, a tutti gli effetti, un “mercato”: e così, coerentemente, oggi si dettano le regole di accesso al credito quando sia costituita ipoteca su immobili residenziali a favore di privati (rectius, consumatori); si ricava dal testo di fonte comunitaria che si tratta di crediti che possono (ma non necessariamente debbono) essere indirizzati all’acquisto di immobili.

Leggiamo l’art. 3 della direttiva:

  1. La presente direttiva si applica ai:
a)  contratti di credito garantiti da un’ipoteca o da un’altra garanzia analoga comunemente utilizzata in uno Stato membro sui beni immobili residenziali oppure da un diritto connesso ai beni immobili residenziali; e

 

b)  contratti di credito finalizzati all’acquisto o alla conservazione di diritti di proprietà su un terreno o su una costruzione edificata o progettata.

 

L’incidenza della nuova disciplina è dunque da apprezzarsi in primo luogo nell’ambito del mondo del credito (ancora una volta le banche sono al centro dell’attenzione della politica legislativa), ma secondariamente anche in quello del real estate, uno dei segmenti dell’economia europea – e più ancora sudeuropea: si pensi anzitutto a Spagna e Italia – che permane più profondamente in crisi.

L’intendimento è quello, evidentemente, di innescare una svolta in senso dinamico entro questi due settori strategici (quanto interconnessi) dell’economia continentale.

 

  1. Nella sua attuazione italiana, la direttiva va a modificare il TUB[4], il quale è – notoriamente – un testo non consumeristico: il che comporta non poche anomalie ‘di raccordo’ anche solo sul piano concettuale e interpretativo.

Il metodo di intervento è quello che muove dalla descrizione di un modello ‘tipologico’: all’art. 4 della direttiva si definiscono i singoli segmenti costitutivi del contratto di credito ipotecario.

Si tratta della figura già in parte dianzi descritta, ossia incentrata sul contratto di credito erogato a consumatore.

In sede di recepimento, è oggi l’art. 120 quinquies, dedicato alle Definizioni, a offrirci i profili fondamentali della figura di cui si va discutendo: e così la disposizione ne traccia le linee tanto sul piano oggettivo (il contratto in quanto tale, con i suoi elementi di struttura imprescindibili: in estrema sintesi, il credito, per un verso, e l’ipoteca su immobile residenziale, per altro verso), quanto sul piano soggettivo; proprio sotto quest’ultimo profilo, è da osservarsi come accanto al professionista/finanziatore e al consumatore/finanziato, la disciplina contempli anche la figura del terzo “intermediario”.

In effetti, è senza dubbio degna di nota la scelta di una configurazione del contratto a disegno trilatero, inclusivo dunque anche del soggetto che svolge attività preparatorie in vista della conclusione dei contratti ovvero procede direttamente alla loro conclusione, così in specie erogando informazioni in ordine al contratto di finanziamento.

Se si scorre la disciplina oggi varata, si nota poi che la costruzione dei rapporti obbligatori quale emerge dagli articoli 120 quinquies ss. appare coerente con il linguaggio e lo strumentario concettuale in voga nel più recente diritto privato europeo: per esempio, si può rilevare che l’obbligazione nasce da contatto sociale (dunque dal momento in cui sono fornite le prime informazioni al cliente) e il contenuto di una delle obbligazioni maggiormente caratterizzanti del complessivo assetto negoziale sul lato del finanziatore si caratterizza per essere di natura consulenziale/informativa.

Si può notare poi come appaia instaurata una sinallagmaticità del rapporto contrattuale: con la conseguenza per cui è applicabile l’art. 1453 c.c. per inadempimento dell’obbligo informativo (non stupirà in effetti che l’inadempimento di non scarsa importanza sia quello del debito di contenuto puramente ‘informativo’).

 

  1. Molti altri sono gli aspetti di sicuro interesse del nuovo disegno normativo nel suo complesso considerato.

Va detto che spicca certamente – direi che si colloca addirittura al centro della nuova legge – la disposizione dell’art. 120 quinquiesdecies: è qui che pulsa il cuore della ‘filosofia’ stessa della disciplina europea sul credito ipotecario.

A mezzo di questa disposizione il creditore vede assicurato a sé un livello di tutela importante, sicuramente lontano da quello che in passato lo vedeva postergato rispetto al tradizionale favor debitoris: e tale nuovo favor si concretizza nel riconoscimento legislativo di un patto marciano (non già patto commissiorio) con cui il finanziatore potrà rivalersi sull’immobile dato in garanzia.

Come di consueto, in presenza del patto marciano (diversamente dal mai consentito patto commissorio), il limite ben chiaro rispetto al potere del creditore di soddisfarsi direttamente sul bene dato in garanzia è quello rappresentato dalla necessità che sia realizzata una perizia sul valore del bene dato in garanzia (si veda l’art. 120 duodecies), nonché dalla previsione dell’obbligo di restituzione al debitore dell’eventuale sopravanzo rispetto a quanto realizzato con la vendita del bene concesso in garanzia.

 

  1. L’opzione di politica legislativa in favore del patto marciano merita qualche supplemento di riflessione.

Appare in effetti ormai avviato un percorso che – pur fermo restando il limite del divieto di patto commissorio: 2744 c.c. – muove in direzione del patto marciano quale nuovo baluardo di difesa degli interessi creditori: e si badi che quella in atto appare una tendenza a livello di diritto privato europeo così come a livello di diritto interno.

A quest’ultimo proposito, penso soprattutto alla nuova legge sul prestito vitalizio ipotecario (n. 44/2015), che pure contempla questo medesimo meccanismo di tutela del creditore.

Naturalmente, molte riflessioni si potrebbero svolgere in proposito.

In primo luogo, verrebbe da interrogarsi sull’ammissibilità in generale del patto marciano: ma qui ritengo che si dovrebbe avere una posizione nient’affatto tetragona, nel senso che mi pare coerente un siffatto strumento rispetto a una chiara assunzione di responsabilità da parte del debitore il quale abbia dato in garanzia un immobile a fronte di un’apertura di credito per somma certa e incontestata; si tratta senza dubbio di un approccio nuovo (forse più nordeuropeo, se non addirittura di sapore protestante/calvinista), rispetto a una lunghissima tradizione sempre rimasta piuttosto saldamente ancorata al favor debitoris, dunque dubbiosa anche di fronte al patto marciano.

Credo però che il movimento generale nel senso di un ampio utilizzo del patto marciano sia oggi non solo irrefrenabile, ma anche da guardarsi con positiva attenzione (per altro, oggi in Italia si deve fare riferimento a Cass. 28 gennaio 2015, la quale definitivamente ha ‘sdoganato’ il patto marciano).

In secondo luogo vien da chiedersi, più nello specifico, se il patto marciano presenti problemi di compatibilità con la tutela del consumatore: giacché è da ricordare che la cornice di riferimento è quella di una disciplina consumeristica (il che, senza dubbio, tende a passare in secondo piano a seguito della scelta di recepire questa direttiva all’interno del TUB, come si è detto dianzi).

 

  1. Tutto ciò detto, se dunque la virata generale sembra nel senso di un più accentuato favor creditoris, va anche osservato che il contrappeso che nella normativa europea è escogitato per ripristinare un certo ribilanciamento a favore del debitore/finanziato, esso risulta rappresentato da un ampio apparato di oneri informativi a carico del creditore/finanziatore.

Per vero, non v’è da stupirsene, dal momento che anche questa direttiva appare ispirata da un intendimento quasi ‘pedagogico’, ossia di realizzazione di una diffusa educazione finanziaria.

E comunque una siffatta impostazione generale si concretizza poi in un apparato rimediale piuttosto stringente: nullità, annullabilità e profili risarcitori compongono il sistema delle tutele a presidio di un generale dovere di disclosure a carico del finanziatore.

Lecita è, d’altro canto, la domanda se sia esattamente questo ciò che il debitore/finanziato si attendeva per vedere tutelata la propria posizione.

Ma tant’è, questa è la strategia (e, di riflesso, anche la tecnica) legislativa utilizzata oggi da chi fissa le regole di diritto privato in sede europea.

Più che dolersene, mi sembra invece urgente fare i conti con la riconduzione dei molti problemi posti dal nuovo testo – qui appena accennati – entro un sistema ordinato: ancora una volta, quindi, si pone per il giurista la sfida di un riordino di un materiale normativo disorganico.

Ma questo richiederà senza dubbio qualche riflessione in più.

 

 

Il contenuto di questo articolo ha valore solo informativo e non costituisce un parere professionale.

Per ulteriori informazioni contattare Tommaso dalla Massara tommaso.dallamassara@nctm.it

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[1] Esattamente, si tratta della direttiva del 4 febbraio 2014 “in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni residenziali e recante modifica alle direttive 2008/48/CE e del regolamento (UE) n. 1093/2010”.

[2] Nel corso del Consiglio dei Ministri del 20 aprile 2015 è stato approvato il testo del decreto attuativo della direttiva: aggiornamenti possono reperirsi dal sito del Governo italiano.

[3] Sul punto sarebbe opportuno prendere le mosse da un libro bianco del 2007, nel quale già si evidenziavano le linee della tendenza tradottasi in atto normativo, dapprima europeo e oggi nazionale.

[4] La sequenza degli articoli di nuovo conio si inserisce in effetti come Capo I bis, agli artt. 120-quinquies ss.

Cause di ineleggibilità e decadenza del sindaco professionista in uno studio associato
Ai sensi dell’art. 2399, lett. c), c.c. è ineleggibile, e se eletto decade dall’ufficio, il sindaco che intrattiene con la società o sue controllate rapporti di natura patrimoniale che ne compromettano l’indipendenza. Ci si interroga se il caso in cui il sindaco sia parte di uno studio associato che presta attività di consulenza alla medesima società integri l’ipotesi prevista dalla legge. Sebbene il quesito sia risolto tendenzialmente in senso affermativo, permangono tuttavia dubbi circa i criteri adottati dalla Corte di Cassazione al fine di determinare i casi in cui, concretamente, l’indipendenza del sindaco possa dirsi compromessa.

La portata della delega gestoria nelle s.r.l.: contenuto e limiti
La Suprema Corte, con sentenza n. 25085 del 7 dicembre 2016, ha riconosciuto la legittimità di una delega di gestione di carattere generale, da parte del consiglio di amministrazione a favore di singoli consiglieri delegati con esercizio disgiunto dei poteri, nella misura in cui la stessa non sia diretta ad escludere l’esercizio di un concorrente potere di gestione da parte dell’organo collegiale amministrativo.

Trattamento di dati per finalità di marketing: la tutela delle persone giuridiche
Il Garante per la Protezione dei Dati Personali, con provvedimento n. 4 del 12 gennaio 2017, ha precisato la disciplina relativa al trattamento di dati personali per finalità di marketing, dichiarando illegittimo sia  il trattamento di dati raccolti per il tramite di moduli presenti all’interno dei siti internet delle società sia il trattamento di dati (i.e. le utenze telefoniche) autonomamente reperiti sul web.

La responsabilità amministrativa degli enti ex d.lgs. n. 231/2001 all’interno dei gruppi di imprese
È ammissibile una responsabilità, ai sensi del d.lgs. n. 231 del 2001, della società capogruppo per reati commessi nell’ambito delle attività svolte dalle società da essa controllate a condizione che a) il soggetto che agisce per conto della holding concorra con il soggetto che commette il reato per  conto  della persona giuridica controllata; e che b) possa ritenersi che la holding abbia ricevuto un concreto vantaggio o perseguito un effettivo interesse a mezzo del reato commesso nell’ambito dell’attività svolta dalla società controllata.

Considerazioni in merito alla rinunciabilità dell’effetto risolutorio della diffida ad adempiere
La sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, n. 4205 del 3 marzo 2016 offre l’opportunità per dare brevemente conto delle diverse posizioni di giurisprudenza e dottrina in materia di rinunciabilità dell’effetto risolutorio della diffida ad adempiere.

La responsabilità degli amministratori non operativi e il dovere di agire in modo informato
La responsabilità degli amministratori privi di deleghe operative, alla luce della sentenza della Corte di Cassazione Civile, Sez. I, 31 agosto 2016, n. 17441 in commento, non può discendere da una generica condotta di omessa vigilanza – tale da essere identificata nei fatti come una responsabilità oggettiva – ma deve essere ricondotta alla violazione del dovere di agire informati, sia sulla base delle informazioni che devono essere rilasciate da parte degli amministratori operativi, sia sulla base delle informazioni che gli amministratori non operativi possono acquisire di propria iniziativa. L’individuazione dei presupposti della responsabilità degli amministratori deleganti si inquadra, pertanto, in un discorso che valorizza la differenziazione dei doveri imposti agli amministratori delegati e quelli tipici degli amministratori non esecutivi.

 

Patti parasociali di rinuncia preventiva all’azione di responsabilità nei confronti degli amministratori
Con sentenza 28 settembre 2015, n. 19193, la sezione specializzata in materia di impresa del Tribunale di Roma, nell’affrontare il tema della rinuncia pattizia all’azione di responsabilità verso gli amministratori di una società, ha affermato la validità delle clausole dei patti parasociali, con le quali i soci “entranti” si impegnano a non esercitare l’azione di responsabilità nei confronti degli amministratori “uscenti” o comunque a non votare favorevolmente in assemblea.

La Suprema Corte cambia orientamento: invalido il contratto bancario e finanziario firmato dal solo cliente
La Suprema Corte torna sulla questione della validità dei contratti c.d. monofirma, ossia della copia del contratti bancari e finanziari conservati negli archivi della banca recanti la sola sottoscrizione del cliente e privi invece della firma dell’istituto di credito, affermando che detti contratti sono nulli e, come tali, inopponibili al correntista.

Acquisto di quote di s.n.c.: l’errore sul valore della partecipazione può essere fondatamente dedotto come errore essenziale?
Il Tribunale di Milano ha affermato che di regola – anche con riferimento alle compravendite di quote di s.n.c. – l’accoglimento della domanda di annullamento del contratto per errore essenziale non può prescindere dall’esistenza nel contratto di una esplicita garanzia circa il valore del patrimonio e la qualità dei beni della società (garanzia che nella concreta fattispecie, a giudizio del Tribunale, mancava). 

Le nuova disciplina del giudizio davanti alla Corte di cassazione (D.L. 168/2016, convertito dalla L. 197/2016)
Con un nuovo intervento di fine estate, il legislatore è intervenuto ancora una volta in via d’urgenza sulla disciplina del codice di procedura civile, in particolare sulla disciplina del giudizio davanti alla Corte di cassazione: il 31 agosto 2016 è stato infatti pubblicato il decreto legge 168/2016, recante “Misure urgenti per la definizione del contenzioso presso la Corte di cassazione e per l’efficienza degli uffici giudiziari” (“D.L. 168/2016”).

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sulla qualificazione e l’impugnazione del lodo non definitivo e del lodo parziale
Lodo che decide parzialmente il merito della controversia, immediatamente impugnabile a norma dell’art. 827 c.p.c., comma 3, è sia quello di condanna generica ex art. 278 c.p.c. sia quello che decide una o alcune delle domande proposte senza definire l’intero giudizio, non essendo immediatamente impugnabili i lodi che decidono questioni pregiudiziali o preliminari.

Europe Must Go On 

The 60th anniversary of the Treaty of Rome sees the EU much changed from its early origins. We have moved from an economic community to a Union based on civil and human rights and the values common to the peoples of Europe. It has been, and is, a great success.

However it is clear that the Union is not without its troubles on this important anniversary. The Brexit negotiations are about to start. There are nationalist and decentralizing tendencies in many Member States and important elections in Germany and France. There are real problems of immigration and the absence of, or the uneven distribution of, economic growth.

These problems should not daunt us. Our fathers in the integration process faced greater problems. They sought to make peace and to make an institution to guarantee peace from the ashes of the most destructive of European wars.

What we must do is face up to our problems and resolve them. We have great shoulders to stand on. We have been given the evolving EU treaties, the Single Market, a strong Court of Justice in Luxembourg, good competition law, the rights of citizens, in other words a strong legal framework.

This is no time for faintheartedness. We must move on with courage and ensure that the Union is with us for more than another 60 years.

 

In questo numero, analizziamo una pronuncia del Consiglio di Stato secondo la quale non sarebbe necessaria la pubblicazione sulla Gazzetta UE dell’istanza di proroga di una concessione portuale. I terzi eventualmente interessati a presentare offerte concorrenti sarebbero garantiti, infatti, dalla possibilità di potersi preventivamente informare circa la scadenza della concessione e dalla istruttoria della Autorità Portuale (oggi Autorità di Sistema Portuale), che dovrà rispettare il principio dell’affidamento al soggetto che offre le «maggiori garanzie di proficua utilizzazione della concessione».

Approfondiamo poi le differenze nel diritto italiano tra un contratto di trasporto e un contratto di appalto avente ad oggetto l’esecuzione di trasporti. È importante qualificare correttamente il tipo di rapporto e qui spieghiamo il perché.

Passiamo, poi, ad esaminare due recenti sentenze dei Tribunali Amministrativi Regionali. La prima decisione riguarda le possibili modalità di assentimento delle concessioni demaniali marittime. La seconda statuisce l’applicabilità del Codice dei Contratti Pubblici anche alla gestione degli interporti con le inevitabili conseguenze che brevemente ricordiamo.

Alla luce della prossima entrata in vigore della Convenzione IMO per il controllo e la gestione delle acque di zavorra, esaminiamo le prevedibili ripercussioni per il settore armatoriale. Uno dei problemi più rilevanti consiste nel fatto che, ad oggi, mancano chiare indicazioni di come rendere le navi compliant rispetto alla nuova normativa. Vi sono, poi, Stati che hanno normative più stringenti rispetto alla Convenzione IMO. Il rischio è quindi quello di investire in apparecchiature che potrebbero non essere ritenute idonee.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ci consente di fare un breve punto sul tema del mancato pagamento di un premio assicurativo e la conseguente sospensione della garanzia. La Suprema Corte, in particolare, afferma la sussistenza della copertura assicurativa qualora il sinistro si verifichi entro il «periodo di tolleranza», a prescindere dal pagamento della successiva rata di premio.

In materia aeroportuale, la Suprema Corte ha aperto le porte alla possibile configurazione di nuovi profili di responsabilità in capo all’ENAC, l’ente che sovraintende alla attività aereoportuale e della navigazione aerea in Italia, nel caso di inadeguata manutenzione della pista che abbia creato danno ad un aeromobile.

Infine, concludiamo con la consueta rassegna delle notizie dal mondo del lavoro marittimo e portuale. La notizia di maggior rilievo è il rinnovo, in Italia, del contratto collettivo nazionale dei dirigenti delle Agenzie Maritime, che ha portato un miglioramento della situazione corrente.

Ringraziamo i nostri colleghi dell’ufficio di Bruxelles per il loro consueto aggiornamento sulle azioni più significative delle istituzioni dell’UE adottate in materia di trasporti e di commercio intenzionale.

Troverete, infine, un primo elenco dei prossimi eventi previsti nelle nostre sedi di Milano e di Roma, oltre al consueto update sulle attività dello Studio nel bimestre passato.

Per la Cassazione non è fattibile il concordato se il piano non specifica le modalità di attuazione
La Corte di Cassazione (n. 4915 del 27 febbraio 2017) ha ribadito che il Tribunale può sindacare la «causa concreta» del concordato preventivo, interpretando in senso estensivo il criterio della assoluta, manifesta inettitudine del piano del debitore a raggiungere gli obiettivi prefissati.

Spettano ai creditori tutte le risorse generate dalla prosecuzione dell’attività nel concordato con continuità aziendale ?

Il Tribunale di Firenze (2 novembre 2016) ha confermato che il debitore può conservare parte dell’attivo, in un’ottica di favore verso il risanamento dell’impresa ed in deroga ai principi della responsabilità patrimoniale.

Cram down ex art. 182-septies l.fall. se l’accordo è conveniente per la banca rispetto al fallimento

 La recente decisione del Tribunale di Padova (31 dicembre 2016) viene messa a raffronto con i pochi precedenti editi in tema di estensione degli effetti degli accordi di ristrutturazione dei debiti a creditori finanziari non aderenti.

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