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28/09/2016
Corporate & Commercial
Fondi immobiliari pubblici e sviluppo nuove infrastrutture sanitarie
  1. Premessa

Il fondo immobiliare ad apporto pubblico costituisce uno strumento diverso rispetto ai tradizionali metodi di alienazione e valorizzazione dei beni pubblici.

Sono intervenute negli anni svariate disposizioni che hanno definito il quadro normativo di riferimento.

In particolare -tra gli interventi più recenti- va segnalato l’art. 33 del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, convertito con la Legge 15 luglio 2015, n. 111, con il quale il legislatore ha manifestato la volontà di creare un sistema integrato di fondi immobiliari con l’obiettivo di garantire maggiore efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà degli Enti territoriali, di altri Enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti Enti.

 

  1. Il sistema integrato di fondi

La creazione – con l’art. 33 del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, convertito con la Legge 15 luglio 2015, n. 111 – del sistema integrato di fondi immobiliari, che comprende sia i fondi promossi e costituiti a livello centrale da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) sia i fondi promossi o partecipati dalle autonomie locali, è in grado di consentire la compartecipazione tra lo Stato centrale e le autonomie locali nelle attività di dismissione e/o valorizzazione del patrimonio pubblico.

La novità più rilevante e, al tempo stesso, l’effetto più evidente della riforma normativa apportata con il suindicato D.L. 6 luglio 2011, n. 98 è, infatti, l’interrelazione esistente tra questi fondi appartenenti a vari livelli.

Il vertice del sistema integrato di fondi immobiliari è occupato dalla Società di Gestione del Risparmio (Sgr) – istituita con Decreto del MEF – che costituisce i fondi d’investimento (noti anche come Fondi di Fondi) allo scopo di acquisire partecipazioni in fondi d’investimento immobiliari chiusi promossi o partecipati da Regioni, Province, Comuni, anche in forma consorziata o associata, ed altri Enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti Enti, al fine di valorizzare o dismettere il proprio patrimonio immobiliare disponibile (noti anche come “Fondi target” o “Fondi Obiettivo[1]“)[2].

In particolare la Sgr, di cui si parla, è stata istituita nel marzo 2013 con Decreto del MEF: si tratta della società Investimenti Immobiliari Italiani Sgr S.p.A.(i.e. Invimit Sgr)[3], e ha ad oggetto la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio realizzata attraverso la promozione, l’istituzione, l’organizzazione e la gestione di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, l’amministrazione dei rapporti con i partecipanti, la gestione del patrimonio di fondi comuni di investimento di propria o altrui istituzione e di altri organismi di investimento collettivo, italiani ed esteri, ivi comprese le funzioni di natura amministrativa, nonché la gestione di fondi immobiliari.

 

 

  1. L’istituzione di un fondo immobiliare finalizzato a realizzare nuove infrastrutture sanitarie

Il “fondo” potrebbe avere ad oggetto la progettazione e realizzazione di nuove strutture sanitarie, assumendo l’impegno di realizzare gli interventi, ponendoli a disposizione delle Amministrazioni interessate, una volta completati, in cambio del riconoscimento di un periodo di gestione dei beni realizzati ovvero di un canone di locazione.

Preferibilmente, le Amministrazioni interessate dovrebbero cedere, in diritto di superficie, le aree dove potrebbero sorgere le nuove strutture al fondo, per un determinato periodo temporale.

Le Amministrazioni, in cambio della suddetta cessione, otterrebbero comunque quote del fondo.

Alla scadenza del termine di concessione del diritto di superficie, come previsto tra le parti, i beni realizzati sarebbero acquisiti gratuitamente al patrimonio dell’Amministrazione interessata, per accessione ex art. 934 c.c.

Al fondo potrebbe essere affidato, anche, il compito di porre in essere interventi di manutenzione straordinaria o di efficientamento energetico di altri immobili, in cambio di un canone di locazione o dell’eventuale margine di risparmio sui costi storici.

Le Amministrazioni potrebbero, inoltre, apportare al fondo, in presenza dei necessari presupposti di convenienza economica, gli immobili attualmente occupati, da dismettere, una volta completata l’esecuzione dei nuovi interventi.

E’ rilevante sottolineare che in caso di apporto di beni ad un fondo immobiliare costituito ai sensi dell’art. 33, comma 2, della legge n. 111/2011, si può sottoscrivere un apposito accordo di programma, ex art. 34 del D. Lgs. n. 267/2000, con il quale definire anche la destinazione funzionale dei beni oggetto di conferimento o trasferimento al fondo, la regolarizzazione edilizia ed urbanistica degli immobili conferiti.

L’apporto o il trasferimento al fondo è sospensivamente condizionato al completamento delle procedure amministrative di valorizzazione e di regolarizzazione (il procedimento si conclude entro il termine perentorio di 180 giorni dalla data della delibera con cui viene promossa la costituzione del fondo).

Fino a quando la valorizzazione dei beni trasferiti al fondo non sia completata, secondo le valutazioni effettuate dalla relativa società di gestione del risparmio, i soggetti apportanti non possono alienare la maggioranza delle quote del fondo (art. 33, comma 4, legge n. 111/2011).

Al fine di verificare la sostenibilità economico-finanziaria del fondo, è necessario compiere approfondimenti preliminari circa il potenziale equilibrio economico-finanziario degli stessi, elaborando un piano di fattibilità, al fine di supportare gli enti interessati nelle seguenti attività:

  • analisi delle caratteristiche operative ed economico-finanziarie del portafoglio immobiliare;
  • analisi delle possibili strategie di valorizzazione del portafoglio immobiliare;
  • definizione del percorso di valorizzazione e/o dismissione;
  • sviluppo di proiezioni economico-finanziarie che sintetizzino i principali risultati delle analisi svolte;
  • impatti finanziari in capo agli enti interessati.

 

Il piano dovrebbe consentire di acquisire i presunti dati relativi ad eventuali risultati economico-finanziari riferiti all’ipotesi di utile netto cumulato nel periodo di riferimento ed il presunto tasso interno di rendimento (“TIR”).

 

Il fondo deve essere costituito selezionando una SGR privata, con apposita gara, individuando clausole del bando in grado di tutelare gli interessi delle amministrazioni coinvolte, anche attraverso una procedura di gara assimilabile a quelle di partenariato pubblico-privato, implicitamente richiamate dall’art. 33, comma 2, della legge n. 111/2011.

 

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[1] cfr. Vademecum Invimit.

[2] cfr. art. 33, comma 1, del D.L. 6 luglio 2011, n. 98.

[3] Invimit Sgr è stata autorizzata a fornire il servizio di gestione collettiva del risparmio, con provvedimento Banca d’Italia dell’8 ottobre 2013, ed è iscritta al n. 305 dell’albo delle Sgr.

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