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21/03/2017
Diritto Immobiliare

I vantaggi del nuovo “rent to buy” rispetto alla tradizionale locazione con opzione

Questo memorandum esamina sommariamente le figure negoziali del “rent to buy” e della locazione con opzione di vendita, al fine di mettere in evidenza i vantaggi che presenta la nuova tipologia contrattuale rispetto a quella tradizionale[1].
Esso è diviso in due parti: nella prima parte si definiscono le fattispecie negoziali e si delineano i criteri operativi funzionali alla loro distinzione, nella seconda parte si evidenziano i principali vantaggi della scelta del “rent to buy” rispetto alla locazione con opzione di vendita.

Distinzione tra il “rent to buy” e la locazione con opzione di vendita.

Il contratto di “rent to buy” è definito dal legislatore come il “contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”[2]. Pertanto l’operazione economica si struttura in due parti. Nella prima parte il concedente mette l’immobile a disposizione del conduttore affinchè ne goda a fronte del pagamento di un canone periodico, il quale include il corrispettivo del godimento del bene ed insieme una anticipazione del suo prezzo. Nella seconda parte il conduttore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a fronte del pagamento del suo prezzo, il quale deve essere diminuito delle frazioni di canone che ne hanno costituito una anticipazione parziale.

Il contratto di locazione con opzione di vendita è un contratto di locazione cui è collegato negozialmente un ulteriore contratto di opzione. Pertanto non si ha una unitaria operazione economica, bensì due operazioni distinte con due schemi causali diversi. Si ha anzitutto una operazione economica secondo lo schema causale della locazione di immobile. Si ha inoltre una distinta operazione economica collegata secondo lo schema causale dell’opzione. Le due operazioni sono collegate nel senso che sono tra di loro interdipendenti e funzionalizzate ad un risultato economico unitario.

La distinzione tra le due figure negoziali non è agevole. In astratto dovrebbe aversi “rent to buy” quando la volontà delle parti è diretta a costituire un unico rapporto giuridico caratterizzato da un’unica causa, ed invece dovrebbe aversi locazione con opzione di vendita quando la volontà delle parti è diretta a realizzare distinte operazioni che perseguono un fine pratico unitario. In concreto l’elemento determinante ai fini della qualificazione del contratto in termini di “rent to buy” attiene alla previsione di un corrispettivo frazionato in due parti, una parte diretta a remunerare il godimento ed una parte diretta ad anticipare il prezzo.


Primo vantaggio del “rent to buy”: la libertà negoziale

Il contratto di “rent to buy” presenta una serie di vantaggi rispetto alla locazione con opzione di vendita. Il primo vantaggio significativo è nella libertà negoziale delle parti. Infatti, alla locazione con opzione si applica integralmente la disciplina vincolistica prevista dalla Legge 392/1978 e dalla Legge 431/1998, e tutti i conseguenti meccanismi di eterointegrazione cogente del regolamento contrattuale[3]. In questa figura negoziale ciascun contratto rimane regolato dalle regole del tipo cui appartiene. Il mero collegamento negoziale non determina alcun cambiamento nella disciplina regolatrice.

Invece al “rent to buy” non trova applicazione la disciplina vincolistica della locazione, in nessuno dei suoi aspetti. In questa figura negoziale le parti rimangono libere di convenire la durata del rapporto, le condizioni del recesso e della disdetta, l’ammontare del canone, la ripartizione delle spese e degli oneri, gli aspetti relativi alla sublocazione, cessione, successione, nonché le tutele attinenti alla prelazione, al riscatto e all’avviamento[4].


Secondo vantaggio del “rent to buy”: l’attuazione coattiva in caso di inadempimento del conduttore

Il secondo vantaggio è nei tempi che occorrono per l’attuazione coattiva del diritto in caso di inadempimento del conduttore. Nella locazione con opzione di vendita, il locatore deve necessariamente prima esperire una azione di cognizione per fare accertare il suo diritto e costituire un titolo esecutivo, e solo dopo può agire in sede esecutiva per la soddisfazione coattiva del suo interesse. Pertanto questi è tenuto ad attivare dapprima il procedimento sommario di sfratto per morosità ex art. 658 ss. c.p.c., e solo dopo avere ottenuto la convalida dello sfratto, avrà la possibilità di iniziare l’esecuzione forzata. Di conseguenza la soddisfazione del suo interesse richiede due passaggi giurisdizionali, un procedimento di cognizione ed un successivo procedimento di esecuzione, con tutto ciò che questo comporta sui tempi per il rilascio dell’immobile[5].

Invece il contratto di “rent to buy” costituisce titolo per l’esecuzione forzata in forma specifica per rilascio, a condizione che venga stipulato nella forma della scrittura privata autenticata ovvero dell’atto pubblico, ed a condizione che contenga una clausola risolutiva espressa in relazione al mancato pagamento dei canoni. Pertanto, in caso di inadempimento del conduttore, il concedente non necessita di esperire una azione di cognizione per fare accertare il suo diritto alla restituzione del bene. Egli può richiedere all’autorità giudiziaria direttamente l’attuazione coattiva in sede esecutiva. Affinchè il contratto costituisca titolo per l’esecuzione occorre però ricorrano entrambe le condizioni cui si è fatto cenno. Infatti, in base all’articolo 474 del c.p.c. ed in base all’articolo 605 c.p.c., gli atti ricevuti da notaio costituiscono titolo esecutivo per l’esecuzione forzata per rilascio quando consacrano diritti alla consegna di beni immobili che sono certi, liquidi ed esigibili. Non è quindi sufficiente che il contratto sia stipulato con atto notarile, occorre anche che non vi sia necessità di alcun accertamento in ordine alla esistenza ed al contenuto del diritto fatto valere. Nella specie questo avviene quando in contratto è dedotta una clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento del canone, e questa è stata esercitata dopo l’inadempimento[6].


Terzo vantaggio del “rent to buy”: l’opponibilità ai terzi

Il terzo vantaggio è nella opponibilità ai terzi che abbiano acquisito diritti sul bene dopo la trascrizione del contratto. La locazione con opzione di vendita è trascrivibile solo se ultranovennale, e questo avviene raramente nella prassi economica. Posto che nel nostro ordinamento le trascrizioni nei registri immobiliari sono tipiche e tassative, la locazione che non ecceda il limite temporale di nove anni non può essere trascritta. Di conseguenza il conduttore corre il rischio che nel tempo intercorrente tra la stipula del contratto di locazione ed il momento di esercizio del diritto di opzione, altro soggetto proceda ad effettuare trascrizioni e iscrizioni nei registri immobiliari in suo pregiudizio.

Questa problematica viene risolta con il contratto di “rent to buy”, il quale è soggetto a trascrizione a prescindere dalla sua durata per espressa previsione di legge. La trascrizione del contratto ha la medesima efficacia della trascrizione del preliminare di vendita, e cioè una efficacia prenotativa della trascrizione del successivo atto di acquisto. In altri termini la trascrizione del contratto fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale successivo atto di trasferimento. Questo consente di neutralizzare eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo. Tuttavia questo effetto prenotativo si estingue se il soggetto interessato non procede alla trascrizione dell’atto di trasferimento dopo l’acquisto del diritto e comunque entro dieci anni dalla trascrizione[7].


Conclusioni

In conclusione il nuovo contratto di “rent to buy” costituisce una fattispecie negoziale estremamente utile nella prassi economica. Per mezzo della nuova disciplina legislativa: (i) il concedente può sottrarsi ai vincoli derivanti dalla disciplina delle locazioni abitative e commerciali, (ii) ed altresì può ottenere la restituzione del bene in caso di inadempimento di controparte senza necessità di una previa tutela cognitiva, (iii) mentre il conduttore può proteggersi dal rischio di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli nei registri immobiliari.

 

[1]Il contratto di “rent to buy” è nato e si è diffuso dapprima nella prassi economica. Esso è stato poi tipizzato dal legislatore con il D.L. 133/2014 all’articolo 23.

[2]Decreto sblocca Italia D.L. 133/2014, articolo 23, comma 1. Il testo è stato qui trasformato al singolare.

[3]Si noti però che i vincoli all’autonomia contrattuale previsti per le locazioni commerciali sono venuti meno per le grandi locazioni in base al medesimo Decreto Legge Sblocca Italia D.L. 133/2014 con la previsione cui all’articolo 18. Questa norma prevede la possibilità di stipulare locazioni in deroga alle previsioni vincolistiche della legge se il canone pattuito eccede gli euro 250.000.

[4] Cassazione, 23 marzo 1992, n. 3587.

[5] Va precisato che anche un contratto di locazione potrebbe in teoria costituire titolo esecutivo per il rilascio se versasse nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e prevedesse una clausola risolutiva espressa. Tuttavia questo è estremamente raro nella prassi. Invece è frequente per il “rent to buy”, in quanto questa tipologia contrattuale è soggetta a trascrizione, ed essa può avvenire solo sulla base di un atto notarile.

[6]Fabiani, Rent to buy, titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile ed effettività della tutela giurisdizionale, in Studio per il Consiglio nazionale del notariato n. 283 del 2015, 1 ss..

[7] Delfini, La nuova disciplina del rent to buy nel sistema delle alienazioni immobiliari, in Riv. Trim. dir. civ. e proc. civ. 2015, 817 ss..

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