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08/10/2020
Diritto Immobiliare - Diritto Amministrativo, Pubblico Comunitario

Decreto Semplificazioni: novità sull’edilizia

Il decreto legge (n. 76/2020), convertito con la Legge n. 120/2020, ha apportato alcune modifiche di rilievo al Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Iniziamo ad analizzare gli interventi più significativi.

Cambia la manutenzione straordinaria

Cambia nel senso che ora assistiamo ad un ampliamento del concetto di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b, TUE).

In particolare, nella precedente definizione rientravano nella categoria di “interventi di manutenzione straordinaria” solo «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso».

Ora  vengono ricomprese anche le modifiche ai prospetti necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità degli edifici ovvero per l’accesso agli stessi, che non pregiudichino il decoro architettonico, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Il permesso di costruire per “silenzio-assenso” viene certificato

Il nuovo art. 20, comma 8, TUE, come modificato dal d.l. n. 76/2020, prevede che dopo che si è formato il silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire, lo sportello unico per l’edilizia rilascia un’attestazione che chiarisce: (i) che sono decorsi i termini per la formazione del silenzio assenso; (ii) che non sono intervenute richieste di integrazioni documentali, istruttorie inevase e provvedimenti di diniego.

Il portato di questa riforma costituisce una novità molto importante, soprattutto per eliminare le incertezze legate ai dubbi sull’effettiva configurabilità di un provvedimento implicito.

Viene  attribuita in questo modo una “forma” al silenzio della Amministrazione, attraverso il rilascio dell’attestazione entro un termine di quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, decorso inutilmente il quale, giacché la disposizione in questione non dice nulla sul punto, si configurerebbe un comportamento inadempiente della Amministrazione, con la conseguenza che il privato, entro un anno dal decorso del termine, potrà ricorrere al TAR al fine di chiedere l’accertamento dell’obbligo della Amministrazione di provvedere.

Rimane aperta – al di là delle richieste di integrazione dell’Amministrazione – la questione circa la documentazione indefettibilmente necessaria e l’allegazione dei presupposti necessari per la realizzazione dell’intervento edilizio, senza i quali, secondo giurisprudenza, a prescindere dall’inerzia dell’Amministrazione, il silenzio assenso non si forma nel caso per la non conformità della fattispecie con quella normativamente prevista (T.A.R. Campania 17 marzo 2020, n. 1164).

Rigenerazione anche con permesso di costruire in deroga

Il “vecchio” art. 14 TUE stabiliva che il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali fosse rilasciato esclusivamente per gli edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico.

Già il Consiglio di Stato, con una sentenza del 2015 [1], ne aveva fornito un’interpretazione innovativa, riconoscendo legittima l’applicazione del permesso di costruire in deroga ad un intervento di recupero di un immobile privato riconosciuto di interesse pubblico dall’amministrazione comunale.

Seguendo la medesima logica, il nuovo articolo art. 14, comma 1-bis, TUE [2] prevede che «per gli interventi di ristrutturazione edilizia, la richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell’insediamento (…)».

Pertanto, il concetto di “rigenerazione urbana”, da una parte, assume il carattere di “interesse pubblico”, dall’altra, diventa anche una delle sole condizioni, assieme al “contenimento del consumo del suolo” e del “recupero sociale e urbano dell’insediamento”, in presenza delle quali è possibile concedere questo permesso di costruire in deroga per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Agibilità per gli immobili che ne erano privi

La novità contenuta nel nuovo art. 24, comma 7-bis, TUE riguarda il fatto che ora la segnalazione certificata di inizio attività (“SCIA”) può essere presentata, in assenza di lavori, anche per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità.

I requisiti dovranno essere definiti  con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione.

Si tratta di una novità del d.l. n. 76/2020, che ha introdotto la possibilità di presentare un’agibilità per i  c.d. “fabbricati agibili di fatto”, cioè quei fabbricati di fatto utilizzati, i quali non presentano i requisiti necessari per ottenere l’agibilità formale sulla base della normativa vigente, ma che al tempo stesso non si trovano neppure in condizioni tali da dover essere dichiarati inagibili.

Al decreto il compito di definire l’annosa questione circa la disciplina in relazione alla quale l’agibilità può essere attestata, posto che le difficoltà maggiori hanno riguardato, sino ad oggi, la concreta impossibilità di attestare l’agibilità di immobili realizzati tempo fa in riferimento alla normativa vigente.

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Ulteriori interventi, suscettibili di avere un impatto rilevante, riguardano le “deroghe ai limiti di distanza fra fabbricati” (art. 2-bis, comma 1-ter, TUE) l’“estensione della definizione di ristrutturazione edilizia” (art. 3, comma 1, lett. d), il “permesso di costruire per interventi di ristrutturazione edilizia” (art. 10, comma 1, lett. c), TUE) e gli “usi temporanei degli immobili” (art. 23-quater, TUE) e saranno esaminati con interventi a parte.

 

Il contenuto di questo elaborato ha valore meramente informativo e non costituisce, né può essere interpretato, quale parere professionale sugli argomenti in oggetto. Per ulteriori informazioni si prega di contattare Rosemarie Serrato e Filippo Angelo Porta.

 

 

[1] Cfr. Cons. Stato, sez. IV, 5 giugno 2015, n. 2761.
[2] Art. 14, comma 1-bis, TUE, come modificato in sede di conversione del d.l. n. 76/2020, con Legge n. 120/2020.

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