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04/09/2019
Diritto Bancario & Finanziario

Verso una “nuova” cartolarizzazione immobiliare

Le novità introdotte dal Legge di Bilancio 30 dicembre 2018, n. 45 e dal Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita 2019) in materia di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di real-estate assets

Il ruolo delle ReoCo nella cessione dei crediti non-performing

La prima delle novità introdotte dal legislatore è la piena sistematizzazione delle c.d. Real Estate Owned Company (“ReoCo”) nell’ecosistema della cartolarizzazione.

Tali veicoli svolgono la funzione di gestori del patrimonio immobiliare posto a garanzia dei crediti non-performing oggetto di cartolarizzazione: intervenendo nelle procedure esecutive, le ReoCo acquistano la titolarità dell’immobile e ne curano la gestione e la successiva vendita, con l’obiettivo di soddisfare l’interesse dei sottoscrittori degli strumenti emessi dal veicolo di cartolarizzazione. Mantenendo la titolarità dell’immobile fino alla sua vendita, le ReoCo evitano il trasferimento di qualsivoglia rischio al veicolo di cartolarizzazione, lasciandone inalterata l’insolvency remoteness.

L’intervento del legislatore istituzionalizza in primo luogo il ruolo delle ReoCo, definendo come loro funzione quella esclusiva di acquisire, gestire e valorizzare i beni immobili ed i beni mobili registrati concessi a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione (cfr. nuovo art. 7.1, comma 4, L. 130). Interviene poi su un ulteriore aspetto, fino ad oggi mai chiarito, qualificando il vincolo che grava sui beni che le ReoCo acquistano e sui flussi che queste generano attraverso la gestione degli stessi beni, che rappresentano a tutti gli effetti un patrimonio separato (e non un mero vincolo di destinazione) costituito a favore e nell’interesse dei sottoscrittori dei titoli emessi dal veicolo di cartolarizzazione (escludendone pertanto l’aggredibilità da parte di creditori diversi dal veicolo di cartolarizzazione).

Il ruolo delle ReoCo viene riconosciuto anche nei casi in cui oggetto di cartolarizzazione siano crediti non-performing che nascono da contratti di locazione finanziaria (ivi inclusi quelli che nascono dalla loro risoluzione). In tale ipotesi, i beni oggetto di locazione posti a garanzia dei crediti cartolarizzati sono affidati alla ReoCo che li gestisce nell’interesse della cartolarizzazione, con i medesimi vincoli menzionati sopra (cfr. art. 7.1, comma 5, L. 130). È tuttavia richiesto che le ReoCo che intervengono nell’ambito delle predette cartolarizzazioni siano integralmente consolidate nel bilancio di una banca e che operino esclusivamente con riferimento ad una singola operazione di cartolarizzazione (prevendendosi la liquidazione del veicolo d’appoggio una volta conclusa l’operazione di cartolarizzazione per la quale era stato costituito).

Le novità legislative sono, peraltro, del tutto consistenti con gli aspetti regolamentari, per i quali si rinvia al 24° aggiornamento della Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013, emanato da Banca d’Italia il 16 ottobre 2018, avente ad oggetto la nuova disciplina per gli investimenti in immobili allo scopo di favorire una migliore gestione delle garanzie immobiliari e di migliorare l’efficienza dei recuperi.

La nuova cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili

Una seconda novità è rappresentata dall’introduzione di una vera e propria nuova disciplina dedicata alla cartolarizzazione di proventi (e non già di crediti) derivanti dalla titolarità di beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni (cfr. art. 7, comma 1, lett. b-bis, L. 130) ad opera di veicoli di cartolarizzazione dedicati (cfr. art. 7.2, L. 130).

Il testo normativo – anche a seguito di conversione – non è tuttavia sufficientemente chiaro nel definire la struttura immaginata dal legislatore. Una prima lettura, infatti, potrebbe essere quella che prevede una ReoCo che acquisisce la titolarità dei beni i cui proventi sarebbero cartolarizzati da un veicolo di cartolarizzazione. In tale ipotesi, alla ReoCo si applicherebbero i medesimi vincoli di segregazione del patrimonio che operano per le ReoCo che intervengono nelle cartolarizzazioni di crediti non-performing (e cioè i beni ed i proventi costituirebbero un patrimonio separato vincolato al soddisfacimento dei sottoscrittori dei titoli emessi dal veicolo di cartolarizzazione). Una seconda lettura è quella che rimanda alla struttura prevista per la cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato da parte della Società di Cartolarizzazione degli Immobili Pubblici S.r.l.– la “S.c.i.p. S.r.l.” (cfr. D.L. 25 settembre 2001, n. 351) – in cui la società di cartolarizzazione acquisiva la piena titolarità degli immobili e ne cartolarizzava successivamente i proventi. In tale caso, si tratterebbe a tutti gli effetti di un veicolo di cartolarizzazione di nuovo genere, che acquisisce esso stesso la titolarità dei beni i cui proventi sarebbero oggetto di cartolarizzazione, affidando la gestione di quei beni a un soggetto dotato di adeguata competenza e delle necessarie abilitazioni e autorizzazioni. Non può non rilevarsi come la seconda lettura introduca elementi di criticità nello statuto di insolvency remoteness del veicolo di cartolarizzazione (che fino ad oggi poteva rendersi titolare unicamente di crediti), dovuti ai rischi tipici di natura civilistica, ambientale e fiscale che risiedono nella titolarità di un bene immobile.

Ulteriori temi che la nuova disciplina lascia aperti a discussione riguardano la definizione di “proventi” oggetto di cartolarizzazione, l’identificazione del soggetto in capo al quale si costituisca il patrimonio separato posto a garanzia dei sottoscrittori degli strumenti emessi dal veicolo di cartolarizzazione e, infine, il regime di pubblicità degli immobili e dei beni mobili registrati (ovvero dei diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni) la cui titolarità sia trasferita nell’ambito della cartolarizzazione.

Con riferimento al primo aspetto, poiché la norma fa riferimento ai proventi derivantidalla titolarità di beni immobili, di mobili registrati e di diritti connessi, dovrebbe rientrare in tale categoria tutto ciò che trova origine nella gestione, impiego e dismissione di tali beni e diritti (dunque, i canoni di locazione ed i futuri prezzi di vendita).

Sul secondo tema, spetterà agli interpreti ed alla prassi degli operatori del settore il compito di vagliare quale delle due possibili strutture la norma abbia voluto disciplinare, se quella a due elementi, in cui la ReoCo acquisisce la titolarità dei beni ed il veicolo di cartolarizzazione ne cartolarizza i proventi, ovvero quella in cui è il veicolo di cartolarizzazione ad acquisire direttamente la titolarità dei beni.

Quanto al regime di pubblicità, manca invece un regime specifico che deroghi a quello proprio dei beni immobili, dei beni mobili registrati e dei relativi diritti, con la conseguenza che il trasferimento della loro titolarità sarà soggetto al regime di pubblicità legale ordinariamente previsto.

Novità fiscali

I recenti interventi normativi introducono interessanti novità anche sotto il profilo fiscale.

In primo luogo, la definizione di un vincolo di segregazione forte del patrimonio e dei proventi realizzati dalla ReoCo nell’interesse dei sottoscrittori degli strumenti emessi dal veicolo di cartolarizzazione dovrebbe garantire un regime di non tassabilità del risultato economico della ReoCo. Infatti, il risultato della ReoCo dovrebbe essere trattato alla stregua del risultato economico del veicolo di cartolarizzazione, escluso da tassazione in capo al predetto veicolo in quanto destinato a soddisfare i portatori degli strumenti della cartolarizzazione. Tale aspetto dovrà tuttavia essere confermato dall’Agenzia delle Entrate che, in precedenti orientamenti, ha ritenuto il vincolo funzionale esistente tra proventi della ReoCo e diritti dei sottoscrittori dei titoli della cartolarizzazione non sufficiente ad escludere la tassazione dei predetti proventi in capo alla ReoCo medesima (cfr. R.M. n. 18 del 30 gennaio 2019 e R.M. n. 56 del 15 febbraio 2019).

Un ulteriore rilevante novità è quella che dispone l’applicazione in misura fissa (Euro 200,00) delle imposte di registro, ipotecarie e catastali tanto alle ipotesi di primo trasferimento dei beni immobili, dei beni mobili registrati e dei relativi diritti alla ReoCo, quanto alle ipotesi di successivo trasferimento dalla ReoCo ai soggetti che svolgono attività di impresa (a condizione che l’acquirente dichiari nel relativo atto di acquisto che intende trasferire i beni acquistati entro 5 anni), ed alle persone fisiche per le quali ricorrano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.

 

Il contenuto di questo articolo ha valore solo informativo e non costituisce un parere professionale.
Per ulteriori informazioni contattare Matteo Gallanti, Stefano Padovani e Giovanne de’ Capitani di Vimercate.

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